Implementació sistema ATRI en Poblenou

Hem participat en l’elaboració i la coordinació de L’Estudi de Viabilitat per la implementació del sistema ATRI en remunta d’edificis privats amb habitatge assequible a l’entorn del Poblenou, finalitzat el juliol de 2020 i encarregat per l’Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació (IMHAB) i la Regidoria d’Habitatge de l’Ajuntament de Barcelona. 

Aquest estudi sorgeix del projecte ATRI i ha estat realitzat amb LA Hidra Cooperativa, Sara Bellés Vallet, David Bravo, Pablo Feu, Álex Giménez Imirizaldu i Alfredo Palomera Zaidel. 

L’encàrrec ha consistit en explorar les potencialitats d’incrementar el parc d’habitatge assequible a través de la construcció d’ATRIS de remuntes aprofitant el dret de vol no edificat. Aquest estudi s’ha basat únicament en finques de titularitat privada en el barri del Poblenou (districte de Sant Martí) i tenint en compte el planejament vigent.  

ATRI proposa la construcció d’habitatge assequible en sòl urbà consolidat, amb criteris de sostenibilitat, i millorant l’eficiència energètica del parc construït. Es planteja com una política amb tres dimensions: 

- Millora del dret a l’habitatge: Combat la gentrificació i consolida la mixtura social i funcional en barris equipats, caminables i serveis pel transport públic.

- Incrementa l’eficiència energètica del parc construït: Millora les prestacions tèrmiques, energètiques i d’accessibilitat del parc residencial existent.

- Redistribueix oportunitats: L’habitatge assequible entès com un motor econòmic que crea llocs de treball i reforça el teixit productiu local i responsable. 

PRINCIPALS RESULTATS DE L’ESTUDI 

• L’exploració territorial de l’estudi calcula que seria possible construir 2.229 habitatges nous assequibles a l’entorn del Poblenou sense necessitat d’adquirir sòl. 

• Amb la redacció de la nova MPGM 22@ que està duent a terme l’Ajuntament, el nombre de nous habitatges assequibles podria augmentar fins arribar als 6.398. 

• ATRI esdevé una eina de millora urbana que no mercantilitza la promoció d’habitatge, ja que no hi ha intercanvis monetaris per a l’adquisició del dret de vol. S’aposta per una cooperació entre les parts on la propietat accedeix a la creació de nous habitatges assequibles a 99 anys a través de línies de finançament públiques, que permetin rehabilitar la finca i subvencionar la construcció de les remuntes.

• La construcció dels nous habitatges no suposa cap cost directe per la propietat. Es planteja una línia d’ajuts en la què, a partir de subvencions a fons perdut, l’Ajuntament cobreixi entre el 70% i 80%. Facilitant préstecs a través d’entitats financeres públiques i acompanyament a les comunitats en la definició dels projectes, la sol·licitud d’ajuts i el seguiment de les obres.  

• El model establert fa que sigui l’Administració, i no els promotors privats, qui lideri els processos de transformació urbana. Això permet prioritzar els objectius socials i ambientals per sobre de l’ànim de lucre o la finalitat especulativa.

ATRI INNOVA EN COPRODUCCIÓ PÚBLIC-COMUNITÀRIA

ATRI pot ser una oportunitat per generar un marc de col·laboració públic-comunitari. Però només esdevé una política transformadora si confronta l’actual model de desenvolupament urbanístic en mans de les grans empreses i a través de consorcis o col·laboracions publicoprivades. 

Perquè això sigui possible cal innovar en la contractació pública i crear organismes híbrids que facin possible aquest traspàs de recursos cap al teixit productiu responsable. 

Es proposa la creació d’un organisme mixt format per l’Ajuntament, empreses i organitzacions socials. I un Acord Marc que permeti crear una Borsa d’Empreses Socials en les que l’Ajuntament confiaria les obres de rehabilitació. Aquesta borsa es crearia a partir d’una licitació pública per a l’homologació d’empreses del sector amb criteris de responsabilitat social i ambiental.  

Es conceptualitzen també tres tipologies de propietat per als nous habitatges: la Propietat Pública, la Propietat Privada Assequible i la Propietat Col·lectiva. 

Propietat Pública

• Model 1: Copropietat. L’Ajuntament adquireix el dret de vol a cost 0€ per noranta-nou anys lliure de cànon. És aquesta qui executa les obres i la gestió dels futurs lloguers.

Propietat Privada Assequible

• Model 2: Propietat privada assequible. És la mateixa comunitat de béns qui realitza les obres de remunta amb una subvenció pública parcial.

Propietat Col·lectiva 

• Model 3a: Cooperativa en cessió d’ús. La comunitat constitueix una Cooperativa de Cessió d’Ús, o bé delega en una ja constituïda, les obres de remunta i l’explotació dels nous habitatges assequibles.

• Model 3b: Comunitària tripartita. És una eina d’intervenció i cohesió social que promou l’habitatge assequible i la permanència al territori, quan existeix una forta implicació de la comunitat i uns vincles territorials forts. Aquesta figura està pensada per zones amb grans necessitats socials i quan la propietat no té prou capacitat per a invertir. Suposa la implicació de tres actors: l’administració pública; la comunitat; i una entitat sense ànim de lucre. El grau d’implicació d’aquests tres actors pot canviar segons cada cas.  L’important d’aquest model és que els criteris d’accés a l’habitatge vénen definits per l’arrelament territorial i la governança participativa.